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任何想占房價便宜的人,都沒有得逞!◎深悅君

2007年的時候,知乎還沒出生,微博也在娘胎里,搜狐新浪也沒有崛起,更別談如今的微信公眾號了,當時風靡網絡的論壇有BBS、天涯、貓撲,如果你恰好也是一個大齡青年,恰好很關心房價,而且記性足夠好,你應該會記得當時網上對房價是一種什么態度。

這些論壇和當時的專家,對中國房價什么態度呢?概括一下就是即將崩潰,撐得過去今年,也看不到明年的太陽了。

當時的代表人物有牛刀、郎咸平、謝國忠等人,那知名度可比現在的什么知乎大V要高多了。尤其是在天涯論壇,文章寫得揮揮灑灑,要情緒有情緒,要文筆有文筆,要數據有數據,要身邊的例子有身邊的例子,寫得牛氣沖天,只不過看他們的文章,簡直就是中國經濟末日馬上就要來臨。

沿海小企業主大批量倒閉,實體店集體關門——倒是真實情況,這種情況從2007年一直持續到2015年,房價不跌,不是活見鬼了嗎?

然而,現實情況還真就活見鬼了一樣,眼看著這些人喊著實體經濟破產從2007年喊到2015年,中國GDP翻了近三倍,房價暴漲了十幾倍。

為什么喊到2015年呢?不是2015年他們就不喊了,2015年中國依然在可持續崩潰,不過因為2015年的BBS和貓撲都倒閉了,天涯也基本沒有人看了……

說這些,是為了讓那些被忽悠沒有買房的人找他們算賬嗎?當然不是。我想說的是,空頭代表人物之一的謝國忠,從2003年就開始預測中國房價要暴跌了。謝國忠過去十幾年里各種走穴,不遺余力地唱空中國樓市。他發出過諸多如未來5年內房價會跌掉一半、不到一年房地產泡沫會破滅等論斷,但就是這個勸老百姓不要買房的伙計,在去年某一次論壇里說漏嘴,說他一年半前將除房子之外的資產變現,保持流動性,等待投資機會。

隨后,謝國忠補充了一句,原本也想把房子賣掉的,但是家人不同意。唱空十幾年,連自己老婆都說服不了,經濟學家的老婆才是真正的經濟學家。更少人知道,十幾年如一日地唱空中國樓市的謝國忠,過去幾年買的房子可不少——光龍湖的房子,就有好幾套了。曾經那些被謝國忠們說服持幣觀望、堅持不上船的人,不知道現在作何感想?


劉慈欣《三體》中有句話很出名,“弱小和無知不是生存障礙,傲慢才是”,如果將這句話代入到樓市當中,換個位更熨帖,“傲慢不是生存障礙,弱小和無知才是”。    

熟悉的朋友都知道,我特喜歡用反推法來看事看物,謝國忠們則特喜歡舉香港和日本的例子,那么在這里,就給大家出一道題吧。    

已知條件:中國樓市一如當年1983年的香港,同比下跌60%。求證:你會買房嗎?會比現在過得更好嗎?敢買嗎?    

這道題目的前兩問,其實不難,放在考試試卷當中,屬于開卷選擇題當中的幾道送分題,真正難的是最后一問,要說是送命題也不為過。    

香港樓市,在印象中是經歷過三次大動蕩的。第一次是1982年,那時候全港上下一副黑云壓城城欲摧的樣子。一部分人咬牙堅持,還有一部分人選擇了離開,大量的房產與地跟白菜似的拋售,比當年“孫大圣”賣順馳還慘,不止是房地產,就連金融市場也被殃及池魚,港元也大把大把的等價置換出來。同年年底,香港樓市環比下跌60%。1983年崩盤在即,具體數據在這里就不上了,有興趣的好漢們自行百度,不過有個很出名的故事,很有參考價值。

當年的英皇老板楊受成,因為投資過度,破產了,名下影響力極大的上市公司好世界、英皇鐘表等,全部被匯豐銀行沒收,并且下一道“圣旨”——8年內還清3.2億的欠款。這還不算,匯豐銀行以“奔馳是成功人士的代步車”這個極其扯淡的理由,沒收了楊Sir的愛車。后面楊Sir退出地產江湖,以英皇娛樂另起爐灶,在娛樂圈東山再起的事,這是后話了。

這個故事告訴我們,樓市一旦崩盤,將有一批人傾家蕩產,尤其是地產公司,公司越大,遭受的沖擊波就越慘無人道。像楊Sir者,還有東山再起的能力,但是辛苦勞碌半生,才換得一處安身之所的中產階級們,只怕得直接被壓垮了,至于無產階級……    

前面說了,階級越高,受到的沖擊越大,那么無產階級是不是否極泰來?不一定啊,不一定。    

房價就算暴跌60%,那也是從10萬一平跌到了4萬一平,小三房都要500萬,我就問一句,現在的北上深杭,500萬的房子,無產階級就能立刻上車嗎?每天盼著房價跌跌跌,這都暴跌60%了,依舊是上不了車啊。    

然而,這還不是重點,重點是哪怕是可以湊六個錢包,去付暴跌60%后150萬的首付,你……敢買嗎?  


先別急著拍胸脯說敢,再來看香港第二波和第三波樓市“崩盤”。    

1994年,那是一個秋天,風兒那么纏綿,親吻她的臉,讓我想起他們,那雙無助的眼……就在那美麗風景相伴的地方,傳來一聲巨響,香港樓市又崩了。這一次,住宅下跌30%,而寫字樓就更多了,有的地方跟十年前一樣暴跌了60%。    

所幸這個過程并不長,因為1997來了,1997一到,香港以歷史最高房價的姿態回歸到祖國的懷抱,隨后就是一波史無前例的連續下跌,直到2003年才稍稍緩過神來。這一波下跌,足足持續了6年,史無前例。    

1982年和1994年因為年代久遠,參考價值不大。我們來看這一路下跌的6年間,香港人民在干什么?

按一直喊跌沒買房的無產階級來講,應該是“趕緊占便宜”的天賜良機啊,跌得這么厲害,終于能上車了,然后屁顛屁顛地跑去看盤準備入手。事實卻不是如此。

1998年,根據資料顯示,香港因為崩盤導致資產一夜之間變成負數破產的家庭,足足十萬戶。那時候一大批雖然不是白菜,但也是白菜肉沫的廉價房,市場上多如牛毛,如果所有的無產階級都在那個時候入手,那么,香港的無產階級們,也不會落得如今住棺材房、擋房、貨柜的下場了。    

是的,事實就是如此,即便是白菜肉沫,他們連正眼都不瞧一眼。    

香港樓市崩盤,不僅沒有縮小貧富差距,相反,住公屋、棺材房者越來越多,到了2017年,香港人口已經突破了700萬,其中60%的人買不起商品房,45%的市民住在公屋,只有15%的人自主買了房……    

問題來了,香港房價經過三次“崩盤”,最近一次更是長達6年。按道理來講,香港的無產階級有大把機會上車,嫌棄房價太高、以眾人皆醉他獨醒的姿態旁觀的那批人,為什么不等房價暴跌的時候抄底呢?    

因為,房價上漲不愿買的人,等到跌了,他壓根就不敢買!一心等著房價下跌撿漏的人們都在猶豫、在觀望,怕自己買在了高位,怕當了接盤俠,怕買了之后還會跌!    

大家都喜歡跟風,漲的時候買得起一定會買,別人買了,眼瞅著一年時間房價從8000千漲到了10000,賺了2000,我沒買,那不是虧死了。但如果房價從10000萬跌到了4000,眼瞅著一下子虧6000了,會買嗎?敢嗎?不敢的。    

房價真的暴跌的時候,最不敢買的反而是叫嚷著希望房價暴跌的那批人!畢竟,鍵盤上的搖旗吶喊很容易,而抄底,是需要勇氣的!而且,不談勇氣這種玄乎說法,現實來講,崩盤不是一夜回到解放前,好像東非大峽谷的形成一般,是有過裂變的過程,這個過程要多久?誰也無法預言。    

但也請別忽略我經常提到的基本面的東西。 一如之前的香港樓市,在其38年的歷史當中,雖然有過三次大跌,而且最大跌幅達到了68%,但38年來,累計漲幅超過了20倍!

拋卻日本這個國情特殊的國家之外,將時間軸一拉長,就輕易發現,任何經歷過房價大跌的大國,風雨過后就是彩虹,潮過之后就是海闊天空。  


說來,我還真經歷過一次樓市暴跌。恩,那個地方是深圳,那個樓盤叫檳城西岸。

當時開盤價格是15000,此后,陽光海多個樓盤順勢而上,有的甚至直接開出了2字頭,很快2008年來了。全球金融?;嵐虻納榷?,深圳也遭了殃,樓市暴跌。

全國樓市都處在了寒冬期,王石的萬科進入了著名的至暗時刻,前一年才剛剛上市的鳳廠差一點破產,許家印為了補上恒大的資金缺口遠赴香港四處籌資,激進拿地的綠城不得不靠賣地求生。陽光海直接從15000元的開盤價,掉到了9000元,一個月才賣出一套,檳城西岸更慘,從開盤的15000元,最后喊出了6000元大甩賣,這都不能叫斷崖了,得叫跳崖,即便是這樣還沒人來買。這一年,很多炒房客賠得血本無歸。    

我倒是想買,但當時的月薪也才1200元,家里的條件砸鍋賣鐵也上不了車。十年后,深圳房價已經漲了十倍,我的月薪頑強地跑贏了房價的漲幅,漲了十倍,但別說付首付了,哪怕燒高香跌個40%,我也買不起。

而那些買得起房的,無非就是原來貴了點,手上的錢只夠買套90平,但等啊等啊,等到降了點,就能夠買套120平了,僅此而已。 至于買不起的,還是買不起。    

這么一看,多軍頭目任大炮說的“任何想占房價下降便宜的,都沒有得逞”還真是這個理兒。    

不要幻想房價暴跌,數億人口的美國,一線城市紐約、舊金山的房價漲了70年還在上漲,中國房價從1998年到現在才過了多長時間?

最近出了篇刷屏級別的文章叫《聰明人都在賣房》,但我想說的是:別信謝國忠們的話,如果手中有優質房產,別因為短暫的寒冬就輕易拋售,一如香港樓市,風雨過后就是彩虹,潮水過后就是海闊天空,春天總會來的。

退一萬步講,賣了之后,手里拿著幾百萬,你現在有更好的投資方式嗎?無論怎么說怎么算,從長遠來看,持有房產比持有貨幣,更為有利。

至于買房這件事上,我的觀點永遠只有一個——只要有需求,什么時候上車都可以,但必須滿足以下幾個條件:必須控制杠桿率和現金流,家庭總資產負債率不要超過70%,在有其他收入的前提下,預留所有貸款24-36個月以上的月供,長期抗衡。

亂花漸欲迷人眼,手有余糧心有底,就不慌。



(深悅君,地產業自媒體從業者,營運公眾號《深悅會》)


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