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有地理位置和后發優勢的惠州才是未來20年大灣區核心----專訪隆生企業董事長劉小波    發布時間:2018-04-02

人物簡介

劉小波———系隆生企業董事長,廣東省房地產行業協會常務副會長,惠州市慈善總會終身名譽會長等。曾獲惠州市“十大風云人物”、“改革開放30周年廣東省功勛企業家”和“惠州市房地產杰出企業家”等榮譽稱號。

由其掌舵的隆生企業成立于1988年,主持開發的東湖花園被譽為惠州房地產發展的縮影;此外,以“隆生大橋”為代表的各類市政建設項目極大推進了城市發展進程。企業自成立以來,連續多年在惠州市民營房地產開發銷售排行榜上名列前茅,是惠州房地產企業的納稅大戶,榮獲惠州市“納稅大戶”和“地稅納稅百強”,已連續二十多年被評為惠州市“守合同重信用單位”,連續三屆被評為“廣東省民營企業百強”,以及榮獲“廣東房地產20年卓越貢獻獎”、“惠州市建地級市二十周年貢獻獎”、“感動社會(廣東)模范房地產企業”等榮譽稱號。



人物訪談

2018年3月是惠州撤地設市30周年。

這是惠州歷史上最好的時刻,30年從偏安一隅的小鎮,成長為嶺南雄郡揚名四海。一方面是在大政策方針下的歷史使然,另一方面則是惠州人民的不懈奮斗譜寫的史詩。

過往30年,惠州集全國多項文明榮譽于一身的同時,電子和石化產業的落定,讓惠州走上了發展的快車道,G D P從1988年的32億元,增長至2017年的3830億元,增長逾118倍。人民生活水平持續提升,機場、港口、高鐵、城市基礎設施已經逐漸完善。

一路風雨一路歌,風雨一路寫輝煌。

恰好和惠州同歲的惠州本土開發商代表隆生企業,其掌舵人劉小波也在1988年8月份以隆生駕校與惠州城市一道,吹響了戰斗的沖鋒號。三十而立,隆生企業也從單一的產業,開始向多元邁進,創造了惠州多個第一,見證了金山湖和江北以及東平的崛起,是惠州城市發展擴容的參與者和見證人,也是最能代表和見證惠州過往30年的本土企業的最佳樣本。

惠州30年,也是隆生的30年,借助惠州建市30周年的契機,惠州隆生企業董事長劉小波近年來首次接受南方都市報的獨家專訪。我們將看到劉小波的視野中,究竟如何理解與惠州共同成長的30年;關于外界對于隆生保守不求上進,以及涉足市政工程是為了更便捷地獲取土地的指責,劉小波又是如何回應。


從邊陲小鎮到山水都市,惠州過往30年成績斐然空前絕后


南都:2018年是惠州建市30周年,你如何評價惠州這30年所取得的成就?

劉小波:這30年對于惠州可以說是成績斐然、空前絕后,是惠州2000年歷史上最輝煌、最值得大書特書的30年。成績斐然,你看到了現在我們企業的收入,比當時惠州一個城市的G D P還高;空前絕后,大家有目共睹,這個變化在以前惠州的發展過程中是沒有的,以后有機會更上新臺階。

30年前,惠州這個地方,嚴格來講是一個邊陲小鎮,現在變成一個大都市了,而且得到了大家認可,現在惠州全國都知道,G D P排在中山之前,現在廣東省內經濟排名是第五名,人民的生活水平、交通運輸能力以及老百姓的幸福指數都上了一個新臺階,當然是值得大書特書的30年。

南都:建市時惠州GDP僅32億元,當時惠州城市是什么模樣?

劉小波:那個時候惠州城市面貌很差,物質也很不豐富,電話還是手搖的5位數電話機,我們形容當時的惠州是一條馬路,一個警察,一個紅綠燈。一條馬路就是西湖二環路,一個警察就能把一條路管理完了,那時候惠州只有一條正規的馬路,其他地方都是泥路,到惠陽、博羅這些地方的路都是土路和泥路。

現在的江北、麥地在當時全部是水田,晚上一片黑燈瞎火,騎自行車都不敢出去,而且到處都是低矮簡陋的民房,臟亂不堪,確實如當年評價的那樣,就是一個大農村。麥地、南壇都不能去的,只有水門那附近有一點城市的雛形。


1988年廣東省第一家民營駕校隆生駕校,麥地買地皮做練車場偶然變成開發商

南都:1988年3月1日,惠州市政府掛牌,你也是這一年開始創業?

劉小波:是的,在惠州市政府掛牌后的1988年8月份注冊的隆生駕校。當時剛成立惠州市,大家都抱著很高的期待,覺得惠州未來會有很好的發展,因為當時的深圳特區已經建設得如火如荼了,大家覺得肯定會發生翻天覆地的變化。

南都:很多人好奇,基于什么樣的原因,你從駕??即匆抵??

劉小波:當時我在惠州交通處工作,恰逢公安和交通在分家,駕駛員培訓留在交通局,交通局就讓我負責培訓,當時培訓教練老的老小的小,所以就叫我去承包。這就是隆生駕校的創立。

隆生駕校是惠州第一家負責培訓大貨車司機和大客車司機的,我當總教練和校長。后來沒有辦法,企業和行政體制要脫鉤,我就買斷工齡創業,這也是我不甘平庸的性格使然。當時大的環境還不具有創業的氛圍,我動員我愛人從事業單位退出,她為此還偷偷地哭了,認為丟了鐵飯碗,失去了生活保障。另外也是改革開放的必然,我觀察認為,當時國有企業出現經濟效益低、嚴重人浮于事、包袱沉重的狀況,與此同時,大量外資企業涌入惠州,帶來新思維、新管理理念。

南都:從駕校老板到房地產開發商,這個過程是如何轉變的?

劉小波:這有個過程,隆生從駕校起家,作為民營駕校,隆生是惠州第一家,也是廣東省第一家,規范化管理,效益很好,是國家的宏觀政策所允許的,賺取的第一桶金都是合理合規的,所以今天我敢自豪地說隆生是沒有原罪的。

我們做駕校,不走歪門邪道,公司化運營規范化管理,趕上了改革開放的學車熱潮,所以學員很多,政策上也給予我們支持,我們賺取了第一桶金。后來駕校放開了,管理難度大,同時在市場上出現了良莠不齊的現象,我們審時度勢,不再辦駕校了。

1988年到上世紀90年代初,我們的主業還是隆生駕校,我們在麥地買了一塊地,有2萬多平方米,原來是準備做教練場,后來發現那里不適合,有噪音訓練會擾民。政府建議我們搞工業廠房,但我們發現搞工業廠房不行,建什么好呢?那時候深圳商品房市場也剛剛起步,于是我們和深圳南油合作搞房地產,開發了第一個小區,就是現在麥地的竹樹新村,總建筑面積10萬平方米。1992年,竹樹新村開始發售,當時買房的大部分是香港的回鄉客人。均價680元每平方米。這個項目賣完后,一方面覺得利潤還不錯,并通過這個項目我們有了做地產開發的隊伍;另一方面積累了經驗,此后就開始做房地產開發。


以泄洪區改造工程接手東湖花園

南都:從竹樹新村開始,然后到東湖花園,隆生正式踏上房地產開發的路徑?

劉小波:現在的東湖在以前是一大片被稱為“東湖塘”的荒草洼地,作為上游洪水下來時排水不及的過渡性蓄洪的泄洪區,一到雨季就會被從上游而下的洪水淹沒。當地村民戲稱這個地方是“一年一小淹,三年一大淹”的洪災重地。

為解決東平水患,當時的惠城區政府成立了東平半島防洪綜合治理指揮部,根據“這壺水洗這殼泥”的思路,即利用東湖塘的土地資源,對低洼泄洪區進行防洪綜合治理開發。政府看到隆生做了竹樹新村,覺得我們有經驗,給我們的任務是把整個泄洪區的地勢抬高修建水利設施,然后把河道拓寬疏通,修復道路。

1992年政府就把這片土地交由我們開發,同時要求我們把防洪、水利設施、道路完善好。那段時間房地產還處于低潮,后來我們通過不斷收購,滾動開發,形成了現在東湖花園的規模。東湖2號小區到4號小區沿江一帶的土地都是填埋起來的,西枝江河岸的防洪堤也是隆生修的。

南都:當時也是惠州的房地產泡沫時期,做東湖花園的過程中有哪些困難?

劉小波:一做就遇到房地產泡沫了,很多企業在惠州投資,都血本無歸。我到外面辦事,都不敢說我是惠州的,因為當時北海、海南、惠州被列為全國三大房地產重災區,我更不敢說自己是從事房地產開發的,一講別人就用同情的眼光看你,感覺我們做房地產的很悲慘、很可憐。

那時候的房地產泡沫沖擊有多大?幾乎所有的工地一夜之間都停工了,到處都是爛尾樓,東湖花園剛剛開始2號小區的建設,由于所有的金融機構都沒有了頭寸,也就是說銀行沒有現金支付能力了。我們開出的支票,兩個月內都無法兌付。為了保證運作,我們跑到深圳開專戶,利用離岸貸款業務進行異地融資。

那是惠州市房地產市場跌宕起伏最大的時候,因為那時惠州就是一個大工地,人聲鼎沸、塵土飛揚。后來突然一下子又冷卻下來了,一片沉寂,大量的爛尾樓,房地產市場一片蕭條。但我們隆生頑強地堅持下來了。我記得那時是東湖花園在打樁,在荒涼的西枝江畔幾臺打樁機高高聳立,轟隆隆的打樁聲驚動了當時的市長李鴻忠,他跟我說:“小波,謝謝你堅持下來!你要撐住,一定要看好惠州!”當時我聽了眼淚都出來了。

上世紀九十年代初期,企業運營是比較艱難的,當時沒有融資這一說,沒有房地產貸款,全靠自己的自有資金回籠。主要靠銷售,那時的人們沒有房地產以及商品房的概念,銷售很困難,90年代的東湖花園大部分都是單位購買做福利房來分給單位職工,基本沒什么利潤,只是維持運作。


做那么大有用嗎?我們活得很滋潤。隆生從沒有通過市政工程謀求過一寸土地

南都:2000年以后,隆生開始進入市政工程,是哪些原因讓你又進入到一個陌生領域?

劉小波:我們最早進入市政純屬偶然。當時政府建設了一個金山河污水處理廠,由于種種原因,污水的管網沒有拉通,2012年政府找到隆生,希望我們來建設污水管網,12公里的污水管線要求在6個月內拉通,當天晚上打電話找到我們,第二天我們就開工了,最后在6個月時間里,把污水管網拉通了。

做完了金山河截污管道工程之后,恰好又出現了另外一個問題,惠州三環路改造工程發包后,因為原來的中標單位資金不足,爛尾長達2年,政府要求我們墊資把路拉通。我們用了不到3個月時間,把爛尾了2年的工程全部拉通,前后墊資12億元,完成了三環路改造工程。這兩件事奠定了我們進入市政的基礎,我們和政府之間彼此信任,隆生從此開啟了房產和市政“兩條腿”走路的模式。

南都:市場上有聲音說,隆生做市政也是獲取土地的途徑,由此避開和品牌房企的競爭,是這樣嗎?

劉小波:這完全是瞎說、誤傳,我們沒有從市政工程中,或者說通過市政建設工程謀求過一寸土地,我們做的市政工程,都是通過公開招標。到目前為止,隆生的市政總投資接近50億元,政府都是按合同結算。

南都:未來市場上品牌房企的話語權更重,隆生這樣的本土房企在惠州如何與大房企競爭?

劉小波:我們不和他們競爭,我們有自己的生存法則。隆生是本土企業,堅守惠州深耕惠州,熟悉惠州市場,我們有自己的口碑和品牌,認真做好每一個項目,我們也得到了惠州市民的認可。現在想起來是對的,因為我們活得很滋潤。

南都:你堅守惠州,給外界的印象是保守不思進取,你認可這種說法嗎?

劉小波:我不認可這種說法,什么叫保守?我堅守惠州就叫保守?這不是不思進取,我們每年都按照自己的計劃在發展。全國各大開發商看好惠州,紛紛來惠州布局,我們作為本土開發商,對惠州熟悉,也更有信心,有什么理由舍近求遠,出去拓展項目呢!我不在乎外界的批評,我們能活到今天,還活得比較滋潤,因為我們比較務實,我們不貪大。未來我們相信惠州會越來越好,隆生將是在未來能健康成長的為數不多的本土房企,因為別人把項目當生意做,隆生是把項目當事情做。

南都:把項目當生意做,和把項目當事情做,這兩者有何區別?

劉小波:現在業主認同我們,并不是因為我們做得很完美,而是因為我們很認真地把每一個項目當一件事去做,并認認真真把它做好。如果我單單想賺錢,很多事情我可以甩手不用做,不用再投資。

比如隆生的小區只要市政一停電,我們配備的備用發電機即刻自動啟動,恢復供電。我們的所有小區配備的都是康明斯或者勞斯萊斯發電機。從東湖9區開始,所有小區的電梯都配備進口三菱電梯,就連單體項目都必須按照三梯四戶的高標配置,保證出行便捷。同樣的小區,隆生要比別的開發商多投入3000萬左右。

南都:其實外界有疑問,隆生1992年開始進入房地產行業,是有機會做大的,但為什么沒有做大?

劉小波:為什么要盲目做大?因為做得越大,杠桿用得過高,管控不好,將來可能摔得越痛,現在一些房企已經初現端倪了!我就不明白,為什么一定要做大?有些房地產企業貌似很強大,但全年的利潤,沒有我們一個項目高,那做大干啥?人家做得再好,也是人家的事情,我不眼紅,風險不可控為什么要做?做企業不是意氣用事啊,做什么事都要量力而為,不僅要對企業負責,對員工負責,還要對社會負責。

要量力而為,腳踏實地,這是我們的堅持,隆生永遠不會追求盲目做大。我相信經過這一輪洗牌,一定會有更多的房企焦頭爛額。隆生永遠不愿意走到那一天,投機取巧,盲目做大,我們絕對不會。


未來20年粵港澳大灣區的核心還是惠州

南都:你認為在城市發展過程中的遺憾是什么?隆生的遺憾呢?

劉小波:在惠州的城市發展層面,遺憾過往30年,我覺得是城市規劃的權威性不夠。過去的一些領導按自己的意志隨意變更法定規劃,如江北原來的市區公園“市肺”功能更改,沿江一些小區容積率的隨意增加,一線江景變成了一堵墻景,規劃上沒有充分利用好市區原有的江、河、湖水網系統和濕地功能。城市規劃東西兩翼展幅不夠,南北兩軸沒有很好地延伸等,這些確實是讓人感到有些遺憾的地方。

如果說隆生有遺憾,是當初江北兩個大的項目我們都沒有做成,一個是天安江畔花園的收購,條件談好了,框架協議談好了,因為我去了加拿大過年,回來項目已經易手了;另一個是江北13號小區的拍賣,我們隆生也參加了競拍,由于膽識不夠,最后關頭沒有堅持下去,但那是惠州市第一次真正意義上的土地公開拍賣,至今讓我扼腕嘆息。后來江北一直沒有推出成片適合隆生開發的地塊,我們現在還在尋找進入江北的機會。

南都:在未來粵港澳大灣區規劃中,你如何看待惠州未來的發展?是不是機會?

劉小波:粵港澳大灣區的國家級戰略規劃,對惠州是極好的機會。在大灣區中,最有潛力的還是惠州,我建議惠州應該定位做深圳的后花園,在深圳這個一線城市工作打拼,回惠州這個花園居住、休閑,多愜意的生活方式。過20年后看大灣區核心一定是惠州,因為惠州有地理條件和后發制人優勢,惠州有大量的土地,惠州的規劃起點高,惠州已經初步完成了城市基礎設施的布局,未來粵港澳大灣區大量的高端企業,會陸續進駐惠州,包括金融和服務行業,因為珠三角地區只有惠州能容納他們。

預計將來惠州會成為人口突破1000萬的大都市,現在不到500萬人口,我們還有近500萬人口的增量,將來這個城市很有希望。珠三角一帶除了惠州沒有還能再容納500萬人口的城市,如果人口來了,服務業等其他的產業都會上去。

惠州包容性強,不排外,自古就是移民城市,惠州的地理位置和土地資源優勢決定了惠州有后發制人的優勢。另外惠州還有廣袤的發展腹地,有河源、梅州、汕頭、汕尾可以輻射,具備成為粵東門戶的能力。

南都:聽說隆生大橋的總利潤不到1%,你們為什么愿意做這樣的事情?大橋開通將對城市、對企業產生什么樣的影響?

劉小波:我們隆生的成長是伴隨著惠州的發展一起的,今年也正好30周年,我們一如當初隆生出生時遇上改革開放的好年景,盛年遇上盛世,運氣矣!因此我很樂意為惠州發展效力。隆生大橋即將合攏了,計劃年底就可以通車。這個項目賺不賺錢根本不重要,重要的是政府給予了我們這次機會,一次回饋社會的機會。有什么比為惠州人民建一座百年大橋更有意義的事情嗎?因此,我很珍惜!就是不賺錢也要把它建好!

南都:與惠州市同齡的隆生,如今也30而立了,接下來的路會如何走?

劉小波:我很自豪,辦企業三十年來,我們從未拖欠過員工一分錢工資和施工隊伍的工程款,未欠過銀行一分錢本金和利息,也沒有欠繳過一分錢稅款,沒有任何法律上的不良記錄,沒有給社會和政府添亂,沒有昧著良心去賺過一分黑心錢。

看著別人的步子邁得很大很快,而我們在惠州這塊土地上走得很堅定。別人把一個項目當成一盤生意來做,計算著這個項目能賺多少錢,而我們是把它當成一件事情來做,并認認真真地把它做好,這就是我們和別人的不同!對企業負責,對員工負責,對社會負責,恪守道德和法律兩條紅線,努力做好每一個項目。


此專訪發表于 2018年03月30日《南方都市報》



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